Guía completa de gestión de la construcción

Propsito

La gestin de la construccin tiene como objetivo entregar proyectos de construccin de alta calidad en el plazo y con el presupuesto asignados, cumpliendo al mismo tiempo las normas de seguridad y las expectativas del propietario. Establece sistemas y procedimientos para garantizar que todas las actividades de construccin se completan segn lo previsto. Para que esto funcione, el CM colabora con todas las partes interesadas clave que intervienen en el proyecto: propietarios, arquitectos, ingenieros y contratistas generales. Tambin es responsable de las siguientes tareas

• determinar qu necesita el proyecto en cuanto a su construccin;
• desarrollar y sopesar propuestas de materiales de construccin, activos, equipos y trabajadores; y
• ajustando los costes de construccin al presupuesto establecido.

En otras palabras, la gestin de la construccin se ocupa de todos los aspectos de la obra para garantizar su xito y satisfacer las exigencias del cliente.

Gestin de la Construccin vs. Gestin de Proyectos: Cul es la diferencia?

Aparte del propietario del proyecto, el aspecto ms importante de un proyecto de construccin suele implicar a dos actores clave: el director del proyecto (PM) y el director de obra (CM). Estas personas trabajan codo con codo para planificar y coordinar las tareas y proporcionar actualizaciones de estado al propietario. Aunque sus tareas se solapan, hay diferencias notables entre ellas. La tabla siguiente compara la gestin de la construccin y la gestin de proyectos en cuanto a su alcance, finalidad, conocimientos necesarios y responsabilidades.

Beneficios

Ni que decir tiene que una gestin eficaz es crucial cuando se realizan obras de construccin, pero cmo beneficia exactamente a los proyectos de construccin? El principal punto fuerte de la gestin de la construccin reside en organizar los flujos de trabajo para garantizar que las tareas y actividades se desarrollan segn lo previsto. Esta prctica promueve un orden sistemtico en la realizacin de los trabajos, al tiempo que evita los procesos inconexos. Esto ltimo, segn la ltima Encuesta Mundial McKinsey sobre la Productividad de la Construccin, es uno de los principales factores de los malos resultados de la construccin. En otras palabras, la gestin de la construccin mejora la productividad general e impulsa el rendimiento de los proyectos. Las ventajas de la gestin de la construccin se extienden tambin a otros aspectos del proceso de construccin. En particular, ayuda a los equipos de construccin:

• Ahorra tiempo y dinero
• Optimiza los recursos para una entrega ms eficiente del proyecto
• Prevenir, mitigar y gestionar los riesgos en el proceso de construccin
• Construir infraestructuras seguras y de mejor calidad

Funciones

La gestin de la construccin consiste en las siguientes funciones y tareas para cumplir los objetivos y requisitos del proyecto de construccin:

• Gestin de costes: seguimiento y control de los fondos a lo largo del proceso de construccin para garantizar que se mantiene dentro del presupuesto asignado.
• Gestin del calendario: traza y sigue sistemticamente un calendario maestro de las tareas de construccin para completar los proyectos a tiempo.
• Gestin de la calidad: desarrollar, aplicar y supervisar protocolos de garanta y control de la calidad en todos los niveles del trabajo de construccin para cumplir las normas, la finalidad y los objetivos del propietario.
• Gestin de la seguridad: establece procedimientos para garantizar la seguridad en la obra y en el edificio antes de su ocupacin.
• Gestin de cambios – evaluar, realizar y documentar las modificaciones o alteraciones necesarias en el plan de construccin original.
• Inspecciones: realiza inspecciones peridicas a lo largo del proceso de construccin para verificar su calidad, seguridad y cumplimiento legal.
• Documentacin: mantn un registro de todas las correspondencias, procedimientos, aprobaciones y rdenes de cambio a lo largo del proceso de construccin.

Las 5 fases de la gestin de la construccin

1. Planificacin

En la fase de planificacin, el CM desarrolla un plan de gestin de la construccin que incluye toda la informacin relevante sobre el proyecto de construccin. Informa a los equipos del proyecto y a las partes interesadas sobre la visin y los objetivos del propietario para el proyecto y les gua a lo largo del proceso de construccin. Adems, el CM tambin lleva a cabo las siguientes actividades:

• Colaborar con los diseadores del proyecto para evaluar y acordar la viabilidad de los objetivos, metas y especificaciones del propietario.
• Determinar el mtodo de entrega adecuado para el proyecto
• Evaluar los posibles riesgos y contratiempos durante la construccin y disear estrategias para evitarlos o mitigarlos
• Planificacin de estrategias para gestionar los residuos de la obra

2. Preconstruccin

La fase de preconstruccin incluye todos los preparativos necesarios antes de proceder a la construccin propiamente dicha. El proceso de contratacin comienza en esta fase, ya que el CM trabaja mano a mano con el PM para elegir a los miembros de los equipos de construccin. Adems, el CM tambin recopila los documentos necesarios para los permisos de construccin y las ofertas de los contratistas, como las especificaciones tcnicas, los planos de diseo y los contratos para la gestin de la construccin.

3. Adquisiciones

En esta fase, el CM planifica el procedimiento de adquisicin de los equipos y materiales de construccin de acuerdo con el presupuesto y el calendario del proyecto. Durante la licitacin, la CM revisar todas las propuestas presentadas y negociar las mejores condiciones para los objetivos y metas de la construccin.

4. Construccin

Como se ha mencionado en los apartados anteriores, la mayor parte del trabajo del CM se desarrolla en la fase de construccin. El CM presta mucha atencin a las siguientes actividades de construccin para asegurarse de que el proyecto se desarrolla sin problemas y se entrega segn lo previsto:

• Realizacin de inspecciones peridicas de control de calidad y de las instalaciones
• Realizar auditoras del programa de seguridad en las instalaciones de trabajo
• Tramitacin y aprobacin de rdenes de cambio
• Gestionar los costes y los calendarios de pago de las obras
• Gestionar los permisos y seguros necesarios
• Responder a las solicitudes de informacin (RFI)
• Coordinar los equipos de construccin para terminar a tiempo
• Documentacin de rdenes de cambio, inspecciones, acciones correctivas, comunicacin y otros procesos

5. Cerrar

Esta fase marca la finalizacin del proyecto de construccin, pero las responsabilidades del contratista no han terminado. En la fase de cierre, la empresa constructora cumple todos los puntos de la lista de tareas pendientes. Tambin debe realizar un traspaso fluido al propietario del proyecto presentando los documentos, manuales, libros de contabilidad e informes del proyecto para referencia del propietario.

Herramientas y sistemas

La complejidad de las tareas de gestin de los proyectos de construccin exige soluciones eficientes para simplificar y realizar un seguimiento eficaz de estos procesos. A continuacin se enumeran algunas de las herramientas ms utilizadas en la gestin de la construccin.

Registros diarios

Un registro diario de obra proporciona informacin bsica sobre las operaciones diarias de los trabajadores de la obra. Resume las tareas relevantes, las actualizaciones, los problemas y otros detalles esenciales para coordinar eficazmente las distintas corrientes de trabajo. Algunos ejemplos de registros diarios son los siguientes:

• Registros de comunicacin: este documento deja constancia de toda la correspondencia entre equipos para mejorar la colaboracin, como registros telefnicos, actas de reuniones, etc.
• Registros de entrega: en este documento se anotan todos los equipos y materiales adquiridos a lo largo del proceso de construccin.
• Solicitudes de informacin (RFI ): normalmente enviadas por contratistas generales, este documento aclara dudas sobre acuerdos contractuales, planos de diseo, especificaciones tcnicas y temas similares.

Informes de campo

Un informe de campo de construccin -tambin conocido como informe de obra, informe de progreso e informe de inspeccin es un documento creado durante las inspecciones rutinarias de la obra y otras tareas como excavaciones y rellenos. Mediante este documento, las partes interesadas pueden tener una visin clara de las actualizaciones de estado, tareas, cambios y otra informacin relevante observada en las instalaciones de construccin. Con informes de campo precisos, los equipos de construccin pueden identificar las deficiencias antes de que empeoren, evitar la falta de comunicacin entre las partes y reducir los retrasos en la construccin.

Software de gestin de la construccin

Para seguir el ritmo de las crecientes exigencias del sector, los directores de obra han utilizado el poder de la tecnologa moderna. En particular, un software dedicado a la gestin de la construccin es una herramienta excelente para digitalizar procesos manuales que consumen mucho tiempo. Esta herramienta ofrece funciones para ayudar a los gestores de la construccin en la planificacin, programacin, costes y gestin del alcance. Con la ayuda de este software, los CM pueden ahorrar tiempo y esfuerzo en la realizacin de tareas repetitivas y recalibrar su enfoque en el aspecto de gestin de la construccin.