¿Qué es el mantenimiento de edificios?
El mantenimiento de edificios implica una amplia gama de tareas destinadas a garantizar la funcionalidad y conservación de un edificio o instalación. Incluye la limpieza de las zonas comunes, la comprobación de la integridad estructural del edificio y el mantenimiento de funciones esenciales como los sistemas eléctricos, de calefacción y de aire acondicionado.
¿Por qué es importante?
El mantenimiento de edificios forma parte de gestión de edificios que es crucial para garantizar la seguridad y la funcionalidad general de un edificio:
- Salud y seguridad de los ocupantes: Un mantenimiento adecuado de los edificios garantiza un entorno seguro para sus ocupantes. El mantenimiento ayuda a prevenir problemas estructurales que, con el tiempo, pueden comprometer la seguridad de los ocupantes.
- Relación coste-eficacia: El mantenimiento regular es más rentable que las reparaciones de emergencia, lo que ayuda a evitar costosas facturas y garantiza el buen estado del edificio. El mantenimiento proactivo ayuda a identificar y resolver los problemas menores antes de que se conviertan en problemas graves que requieran reparaciones costosas
- Valor a largo plazo Los edificios bien mantenidos crean una impresión positiva del aspecto del edificio gracias a la limpieza, la pintura y las reparaciones, que mejoran su imagen general y su profesionalidad.
- Cumplimiento de la normativa – El mantenimiento de edificios a menudo incorpora el cumplimiento de normas reglamentarias, como el Código Nacional de Construcción (NCC) en Australia, que rigen la construcción, el diseño y el mantenimiento de los edificios.
Tareas y responsabilidades en los procedimientos de mantenimiento de edificios
El mantenimiento de edificios implica una serie de tareas y responsabilidades llevadas a cabo por distintos profesionales para garantizar la funcionalidad, seguridad y estética de un edificio. He aquí las responsabilidades clave de las distintas funciones en los procedimientos de mantenimiento de edificios:
Mantenimiento general
Los siguientes trabajos son responsabilidad de los conserjes:
- Limpieza de zonas comunes como suelos, baños y ventanas.
- Retirar la basura con regularidad.
- Lavar ventanas y puertas de cristal
Tareas generales de mantenimiento
Los técnicos de mantenimiento realizan las siguientes tareas de mantenimiento general:
- Inspección, reparación y mantenimiento de sistemas de edificios como el HVAC de electricidad y fontanería
- Gestión de las tareas asignadas mediante órdenes de trabajo
- Informar a los supervisores que supervisan las actividades de mantenimiento
Gestión de instalaciones
Los gestores de instalaciones se encargan de estas actividades de mantenimiento:
- Desarrollar, aplicar y mantener programas y políticas de mantenimiento para todos los sistemas y equipos del edificio
- Supervisar, reparar y realizar el mantenimiento rutinario de las instalaciones y equipos del edificio.
- Garantizar el cumplimiento de los códigos y reglamentos de seguridad
- Formar, supervisar y ayudar al personal de mantenimiento
Tareas especializadas
Para necesidades de mantenimiento más específicas, puedes recurrir a la ayuda de proveedores externos:
- Prestación de servicios especializados como retirada de nieve o hielo, jardinería,control de plagas y reparaciones urgentes
- Ayudar en tareas específicas como el mantenimiento de la calefacción, ventilación y aire acondicionado, reparaciones de fontanería o trabajos de electricidad según los acuerdos contractuales.
Buenas prácticas
Además de contar con un sistema de mantenimiento de edificios, aquí tienes algunas buenas prácticas que pueden ayudar a tus trabajadores a ser eficaces en el mantenimiento de tus propiedades en las mejores condiciones :
- Inspecciones periódicas y mantenimiento preventivo – Realiza inspecciones periódicas de los edificios para detectar los problemas a tiempo. Aplica medidas de mantenimiento preventivo para abordar los posibles problemas antes de que se agraven.
- Plan de Respuesta a Emergencias – Desarrolla y mantén un plan de respuesta a emergencias para gestionar eficazmente los imprevistos. Almacena adecuadamente el inventario y forma a un equipo de respuesta a emergencias para minimizar el tiempo de inactividad y las interrupciones.
- Prácticas de mantenimiento sostenible – Centrarse en prácticas sostenibles como la optimización del consumo de energía y la gestión de residuos.
- Incorpora estrategias sostenibles a las rutinas de mantenimiento para atender a los ocupantes y propietarios con conciencia ecológica. Esto puede implicar políticas estrictas en materia de residuos en los locales y otras prácticas para evitar el consumo innecesario de recursos.
- Mejora continua – Recoge opiniones sobre las prácticas de mantenimiento y esfuérzate por mejorar continuamente. Invierte en formación y desarrollo para mantener actualizados a los equipos de mantenimiento con las últimas tendencias y prácticas.
- Cumplimiento de la normativa – Mantente al día de los códigos de construcción, las normas de seguridad y la normativa medioambiental. Garantiza el cumplimiento de los códigos y reglamentos locales para evitar sanciones y problemas legales.
Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento de edificios
Las tareas de mantenimiento deben realizarse según un calendario regular, pero cada tarea tendrá una frecuencia diferente:
- Diario: Limpieza de zonas comunes y comprobación de peligros.
- Semanal: Limpieza de suelos, comprobación de alarmas y revisión de filtros de climatización.
- Mensualmente: Inspección de fontanería y control de plagas.
- Trimestral: Mantenimiento de ascensores, comprobación de generadores e inspección de sistemas de rociadores.
- Anualmente: Inspección de los elementos estructurales, revisión de los sistemas de extinción de incendios y actualización de los planes de emergencia.
Pueden ser necesarios ajustes en función de la antigüedad del edificio, el uso y los sistemas específicos. Las inspecciones periódicas ayudan a detectar problemas a tiempo y evitan reparaciones costosas.
Contratar personal de mantenimiento interno o externalizar los servicios de mantenimiento depende sobre todo del presupuesto, las especialidades y el tiempo de respuesta. El personal de mantenimiento interno suele ser más caro (salarios, prestaciones y equipos), mientras que los servicios externalizados suelen ser más cualificados, flexibles y asequibles. Sin embargo, los servicios subcontratados pueden no ser fiables, especialmente para reparaciones urgentes y de emergencia. Al estar menos familiarizados con la estructura del edificio, pueden tardar más tiempo en realizar las tareas que el personal interno. Algunos edificios pueden beneficiarse de una combinación de ambos enfoques, utilizando personal interno para el mantenimiento rutinario y subcontratando servicios especializados cuando sea necesario.
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